Marché immobilier d'Amsterdam 2022

La croissance des prix de l’immobilier continue de s’accélérer

Les prix de l’immobilier n’ont jamais augmenté aussi vite. En janvier 2022, l’indice CBS des prix des logements existants occupés par leur propriétaire n’était pas moins de 21,1 % plus élevé que le même mois un an plus tôt. Ce chiffre dépasse de loin le précédent record, établi en février 2000. À l’époque, les prix de l’immobilier augmentaient de 20,1 % sur une base annuelle. Sur une base mensuelle également, l'augmentation de 3,1 pour cent est la plus élevée mesurée par Statistics Nederland depuis l'introduction de l'indice des prix en 1995.

Bien que les agents immobiliers signalent depuis un certain temps une diminution du nombre de visites, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter de manière impitoyable. En euros, on estime qu’un logement moyen occupé par son propriétaire vendu entre janvier 2021 et janvier 2022 deviendra jusqu’à 75 000 euros plus cher (figure 1). Le précédent record – une hausse des prix de 28 000 euros en un an, également établi en 2000 – a été perdu il y a plus d'un an. Il a donc fallu 20 ans pour égaler le record de 2000, puis un an seulement pour le tripler à nouveau. Cela illustre la folie actuelle du marché, où les logements deviennent rapidement inabordables pour les ménages qui ne sont pas encore propriétaires.

La croissance des prix de l’immobilier devrait s’affaiblir cette année

Malgré les fortes hausses de prix de ces derniers mois, nous prévoyons un ralentissement progressif de la croissance. La croissance économique est moins exubérante que ces dernières années et les taux d’intérêt sur les marchés des capitaux n’ont pas baissé depuis un certain temps déjà. D’un autre côté, le chômage est bien entendu faible et le marché immobilier demeure très tendu.

Robo Bank prévoit une croissance moyenne des prix de l'immobilier de 17,3 % pour 2022 et de 5,5 % pour 2023. La forte augmentation des prix de l'immobilier depuis notre précédente estimation a entraîné un ajustement significatif par rapport au précédent bulletin trimestriel sur Robobank. Ils tablent toujours sur une croissance moyenne des prix de l’immobilier de 12,4 % en 2022.

Une forte dynamique domine l’évolution du marché immobilier

La forte dynamique du marché, avec une demande largement supérieure à l'offre, continue de dominer le tableau cette année. La forte croissance des prix de ces derniers mois contribue également, par des effets d’entraînement, à une croissance plus élevée pour l’ensemble de l’année 2022. Si les prix de l’immobilier n’augmentent pas davantage pendant le reste de l’année 2022 mais restent au niveau de janvier, le prix moyen de l’immobilier cette cette année sera encore 10,9 pour cent plus élevé qu’en 2021. En outre, la croissance des prix s’est accélérée récemment, de sorte qu’on peut s’attendre à une croissance annuelle moyenne plus élevée. Toutefois, cette rareté est compensée par un certain nombre de facteurs susceptibles de peser sur l’évolution des prix de l’immobilier (à long terme), même si l’incertitude est grande dans certaines régions.

La hausse des taux hypothécaires ne renverse pas immédiatement le marché

Selon Van Bruggen Adviesgroep, le taux moyen d'un prêt hypothécaire d'une durée fixe de vingt ans a déjà augmenté de 0,45 point de pourcentage cette année ; soit une augmentation de près d'un tiers. Cela supprime également l’effet à la hausse de la baisse des taux d’intérêt sur l’évolution des prix de l’immobilier. En raison de la baisse des taux d’intérêt ces dernières années, les ménages ont pu emprunter davantage et ont eu des mensualités moins élevées pour un même montant hypothécaire. La baisse des taux d’intérêt accroît également la demande de logements des investisseurs.

Il n’est pas surprenant que les taux d’intérêt hypothécaires augmentent. Les taux hypothécaires évoluent généralement en fonction des taux du marché des capitaux, et ceux-ci ont augmenté ces derniers mois. Cela est dû à la hausse de l'inflation, qui augmente les chances de voir les programmes de soutien de la Banque centrale européenne (BCE) disparaître progressivement, ainsi que les chances que la BCE augmente ses taux d'intérêt.

Même si les taux d’intérêt du marché des capitaux augmentent plus rapidement que prévu, un retournement majeur du marché immobilier reste peu probable. Les prix de l’immobilier mettent généralement du temps à s’ajuster lorsque les facteurs fondamentaux changent. Il est révélateur que les taux hypothécaires aux États-Unis aient augmenté de plus d'un point de pourcentage depuis l'été dernier, mais que le marché immobilier ne s'y soit pas encore refroidi.

La guerre a un effet indirect

La guerre en Ukraine ne devrait pas non plus entraîner un retournement du marché. Le passé montre que des événements majeurs, tels que les attentats du 11 septembre et le début de la pandémie du coronavirus, n’entraînent pas automatiquement un renversement de tendance des prix et des ventes de l’immobilier. Bien entendu, indirectement, la guerre a eu un effet sur le marché immobilier en raison de ses conséquences sur l'économie néerlandaise. De plus, la guerre entraîne une nouvelle hausse des prix dans les magasins et à la pompe. Si les salaires n’augmentent pas au même rythme, cela affecte le pouvoir d’achat, laissant moins de place aux dépenses mensuelles de logement.

La guerre a un effet indirect

L’évolution des prix de l’immobilier cette année est entourée de nombreuses incertitudes. En effet, les effets économiques de la guerre en Ukraine sont difficiles à estimer et dépendent fortement de l’évolution du conflit et de la réponse de l’Occident.

À l’heure actuelle, nous prévoyons que l’inflation restera élevée plus longtemps, mais qu’elle reviendra à un niveau normal d’environ 2 % au cours de l’année 2023. Toutefois, si l’inflation reste élevée plus longtemps, cela pèsera sur l’évolution des prix de l’immobilier. Après tout, le montant maximum que les gens peuvent emprunter dépend d’autres dépenses nécessaires à la subsistance. Si ces dépenses augmentent et que les revenus n’augmentent pas en conséquence, les gens pourront moins emprunter et donc enchérir moins sur une maison. La guerre en Ukraine accroît le risque de récession. Si les chiffres de la croissance économique et du chômage s’avèrent plus négatifs que nos estimations, la croissance des prix de l’immobilier sera probablement plus faible.

Il existe une incertitude non seulement quant à l’évolution des facteurs dits fondamentaux, mais également quant au rythme auquel cela entraînera un taux de croissance différent des prix de l’immobilier. Les évolutions du marché immobilier sont difficiles à prévoir. Les écarts entre les prix de l'immobilier et le niveau des prix justifiés par des facteurs fondamentaux peuvent persister pendant des décennies. Même si notre modèle des prix de l’immobilier prédit une stabilisation de la croissance des prix, il est concevable que les fortes hausses de prix dues à l’optimisme du marché perdurent plus longtemps. Si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter sans que les facteurs fondamentaux ne le justifient, les risques augmenteront (voir la section « Prix de l'immobilier vertigineux, risques croissants ? »).